开发商死不降价的最原因

来源:刘光宇房产博客 2008-12-4

过去为了验证开发商的利润到底有多高,为了表明房价到底有多出格,可以说各界人士想尽了一切办法。最后似乎想出了一个妙招,让开发商公开房价成本这样就可以钳制暴利的取得。然而当初开发商死活不肯公开成本,他们还把公开成本比作是公开自己老婆的胸有多大一样来表示这几乎是不可能的事。

而如今开发商居然主动亮出成本,将本来只允许自己观瞻的私处也“艳照门”了一下。“不会再降价了!再降,我们就没得赚了!”这是最近开发商经常会说的一句话。为了证明不会再降价,有的开发商甚至把自己的各项成本亮出来给买房人看。看来真是“不要脸”了,只要你能够买房,什么伦理道德什么原则也不坚持了,什么羞耻什么商业机密也无暇顾及了,大家不是想看吗?那就让大家随便看!这就像买衣服时售货员说的“不能再便宜了,再便宜就真的亏本了,不信你可以看看进货单”一样,这又跟开发商那句楼盘广告词如出一辙,“再低,就不可能了”配上一个“穿着红色低胸裙子的女子,女子坚挺胸部上面撩人的裙子”的雷人图片真是天衣无缝。

实际上这种种都是为了一个“死不降价”、“降价就死”。是啊,善良的老百姓都是成长在商品社会,他们也知道企业的目的是赚取利润,所以怎么会忍心看着开发商一点都不能赚呢?实际上这正是开发商制定的销售策略。

我想知道在目前开发商要求救市的呼声日渐高涨之时,开发商纷纷抛出成本牌对于那些过去死活要看人家私处而开发商死活不肯外露的人该怎样面对呢?

某售楼人员以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例,其土地成交价已经达到3070元/㎡。再加上3%的契税,其土地成本已达到3162元/㎡,包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本(普通高层住宅)一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右;还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右,“这大概在900多元。”另外,单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%,达到400元左右,还有项目开发的前期费用200元,还有包括贷款利息等财务费用约200元。“以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元。”“在目前的市场状况下,如果按照均价8300元的销售价格来计算,每平方米的销售利润在638元,这样算来,其产品利润率仅为7%。”“按照一个地产项目最低三年的开发销售周期,实际上每年的利润率还不到3%。”

从结果看来,那些过去非要开发商公开成本的人似乎并不满意,为啥对开发商自己主动献出来的却毫无兴趣呢?

我个人觉得第一可能是开发商的话并不可信,开发商自言自语,一脸无辜地标榜自己利润如何如何之低非但没有换来同情,反而让开发商岌岌可危的处境暴露无遗。再者企业的核算成本并不尽相同,即使不算这些,实际上房产成本还包含有一定的“潜规则”成本。这些潜规则成本或许连开发商都大叫委屈,因而也暴露了房地产行业的腐败,只有坚决摒除腐败,回归科学、透明才是楼市健康发展之道。

另外,开发商公开成本,套用开发商的一句话那就是公开自己老婆的胸,今天既然敢在光天化日之下公开只有一种可能,那就是自己的老婆对自己没有价值可言了或公开的也只是情人中最无关紧要的。也就是说要求公开成本的人的兴趣点根本不在这里,而是想透过房价成本来衡量开发商的暴利程度如何。

按照开发商的意思,房价坚决不能降不是他们的责任,而是因为房价成本在这搁着呢。所以他们认为自己死不降价的最根本原因就是公开的成本显示没得赚。

人们都说“买的没有卖的精”。当开发商向买房人抛出自己的成本底牌时,是否意味着房价已经出现了见底信号呢?实际上虽然房价已经出现了较大幅度的下降,其中一些开发商的利润已经很薄,但是总体来看,房地产开发商的平均利润还是较高的。尤其是一些在多年前拿到大量廉价土地的开发商,仍然具有巨大的利润空间。例如北京某在售楼盘,在四年前开盘时仅4000多元,房价最高已经涨到了15000元,目前回落到12000元。尽管成本在这几年出现了大幅度上涨,但其目前的售价仍然有相当丰厚的利润。

总之,让开发商公开房价成本不是目的,公开一些最底层的开发商(或是真的有良知的开发商)房价构成也显然代表不了真实房价成本,开发商不想降价,大有宁死不屈的大无畏精神固然值得敬佩,但是坚持错误的信念却更可悲。要我看来,开发商冒死不降价最根本的原因是他们始终不能摆脱对暴利的追求,无法突破暴利底线,不敢普遍亮出成本只能说明遮羞布遮住的不是怕羞的美丽,而是见光死的丑陋。

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