09年楼市是08涅磐后的凤凰

来源:刘光宇房产博客 2008-11-21

快到年底了,各大行业都在进行年终盘点。楼市也不例外,如果非要用一个词来概括2008年楼市的话,我觉得“多灾多难”最恰当不过了,一如中华民族在2008年也经历了万千磨难一样。回首楼市走过的艰难历程,下面一个个关键词代表着开发商某一个时段的状态,而且每个关键词呈递进关系,也正验证了开发商举步维艰的真实感受。但实际上我们看到的不仅仅是苦难。

拐点 这些年来,对开发商而言可以说是一路风光走过来。可是就在去年底今年初,仿佛突然一场晴天霹雳,又像是急速行驶的车子突然来了个急转弯一样,对一部分人来说就好像没有任何征兆,寒流来得那么突然、那么无情。

去年年底,发生在深圳的中天置业事件成为一个区域地产市场泡沫破灭的“最后一根稻草”,但其在国内地产业的后续影响却在持续发酵中,这一事件的“蝴蝶效应”有望终止楼市狂热上涨的脚步,成为08年楼市步入阶段性拐点的标志性事件。

这一拐点造成购房者持续观望,但更重要的是打破了开发商所言“房价只涨不跌”的神话。

观望 接连出台的一系列楼市调控组合拳让开发商不得不调整战略思路,是这一轮又一轮的宏观调控给了购房者十足的信心。因而2008年年初观望气氛不断持续,并且这属于正常的市场反应,不论是开发商还是消费者都需要时间去消化政策的影响。

降价 降价实际上贯穿了整个2008年,但是最终也没有走出降价迷局。降价本应是开发商面对观望气氛浓厚的购房者采取的最直接有效的办法,但是开发商由于自身的特点,始终没有摆脱难降价的困扰。开发商永远都是摆出一副欲降还羞的姿态,矜持的在降价上犹如蜻蜓点水。

在降价上有一个众人皆知的故事那就是发生在年初的万科降价门事件。伴随国家宏观调控的不断深入,买卖双方陷入博弈阶段,为快速回笼资金,中国房地产老大万科果断地率先出手降价,以实际行动践行了去年王石提出的拐点论,部分地方老业主以给万科送花圈、挽联的极端方式“维权”。

银根紧缩 随着银行不再优先支持地产行业,频繁加息,银根紧缩,开发商贷款受到限制,购房者办理按揭的手续也越来越严格,有的甚至根本就办不下来。

本来就寒冷的开发商此时犹如雪上加霜,困难重重。因而也就是爆发了一轮又一轮的退房潮。

促销回笼 开发商受到资金限制,体力难支、无以为继。开发商为了有效回笼资金,对购房者展开疯狂的优惠大扫荡,企图用各种促销方法迷惑购房者,因而也就应运而生了一个开天辟地的词,“无理由退房”。说起无理由退房简直有些好笑,这非但能迷惑购房者而趋之若鹜,反而让开发商的底牌全在光天化日之下暴露无遗。

开发商还用各种补偿、赠送甚至万人团购来刺激消费者的购房情绪,然而如同购房者请求开发商降价而无动于衷一样,购房者也可以理直气壮的对开发商说不了。

断供 一方面是开发难以回笼资金,另一方面由于许多企业去年疯狂拿地扩张,必须为去年高价埋单,而面对巨额的地价支付,那些曾经叱咤风云的“地王”也不得不断腕自救。

从去年开始,土地拍卖依次经历了从“地荒”到“地王”再到今年的“地灾”,竞相流拍的土地,竞相转让的土地,昭示着开发商的土地“断供潮”时代的来临。

随着楼市趋冷,房地产商的资金缺口越来越大,一些中小房企面临着生死抉择,因而也有开发商提出“百日剧变”的楼市动荡期的来临。

成交量下降 成交量是开发商生命延续的源泉,如果没有成交量,即使房价再高也无济于事。当楼盘成交量实质上开始下降时,开发商是真的坐不住了。在北京,今年前三季度,商品房销售量、呈现出了下降走势。

成交量的拐点比房价的拐点更可怕,一旦成交量上不去,反而更能加重购房者的观望持续,开发商也就越困难。只有裁员才能减少开支。

裁员 没办法,控制不了购房者,总能控制自己吧,那就只有拿自己开刀了。各地的楼市都在悄悄的上演裁员大戏,进行人员调整,将不合适的人调整走。

对大企业来说,趁着大势不好,对内叫着裁员,让员工努力工作,趁机提高专业水平,不好的形势就有了积极的一面。

救市 在裁员后楼市还是无力回天时,开发商只有寄希望于政府了。开发商毫不避讳的大喊楼市有病,期望政府出面救市。

在网上关于政府该不该救市的文章铺天盖地,双方相持不下。除了深圳、广州等极个别城市,我国房价的上涨趋势至今没有真正改变。在这种情况下,谈论房地产救市,本身就显得有些怪异。

不过不管怎样讲,中央政府采取了一系列的救市措施,尽管如此,政府救市绝不是为了维持高房价,更不是为了维护开发商对暴利的渴求。

所以如果开发商还是不能正确看待救市,不能主动降价售房,应对楼市调整,恐怕他们将会永远被市场规律给调整了,将会进入万劫不复的境地。

多灾多难 这一个关键词是用来总结2008年一年来楼市最精准的词汇。从拐点初现到购房者持续观望,再到银根紧缩,开发商断供,楼盘成交量下降,五一不是要置开发商于死地。但是这不是购房者逼的,而是市场规律的自然选择,更是开发商自寻死路。

开发商一步步走进刀山火海,一整年都处在水深火热之中,无不叫人痛心。但是楼市必然会有一次大的调整,而这个调整必须通过一场战争来完成,正如历史上改朝换代都要通过流血牺牲来完成一样。

2008年中华民族多灾多难,虽有奥运等喜事连连,但是中华民族所经历的阵痛刻骨铭心,永生难忘。虽然开发商与我们中华民族2008年的经历不能同日而语,但也确实有着相似的磨难。

有人痛打落水狗,有人表示同情。其实不管同情也好,打击也罢,目的不都是为整个楼市着想吗?

温总理面对地震灾害等激发出来的中华民族热情,在黑板上赫然写下“多难兴邦”四个大字,一场灾难让世界华人的心凝聚在一起,成功完成了一次体育盛会的传递。楼市经历这场磨难不是天灾,开发商也应该吸取这次教训,多难的楼市必将迎来楼市新一轮的大的调整,我绝不认为楼市调整就会断送楼市,而是换来一个可持续发展、健康的兴盛的楼市。如果把2008年的楼市比作凤凰涅磐,那么2009年的楼市必将是凤凰涅磐后浴火重生、展翅翱翔!

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