08楼市十大因素左右09市场方向

来源:刘光宇房产博客 2008-12-25

2008年的北京楼市一路风雨走过来,多重因素影响堪称历年之最,有年初拐点的争论到后来的公认,也有偶尔短暂的回暖小高潮;有后奥运楼市走向的大讨论更有年末金融危机带来的苦涩和担忧;有企业面临倒闭的困惑,也有政府及时的救市政策。总之,今年的北京楼市影响因素繁多。众多影响因素中,GDP的增速始终是楼市的命脉,它左右着楼市的大方向。另外一些影响因素改变的只是消费的时机和趋向。

总的来说,08年决定了09年楼市的大方向,未来的趋势一定是楼市将更加健康发展,房价将理性回归,购房者将变得更加理性,而开发商也将应市场变化改变策略,所有参与楼市的人将共同缔造一个和谐的2009年楼市大家庭。

影响楼市走势的最关键的自然是GDP增速,我们暂且不提,单看看今年影响北京楼市的一些其他因素。这些因素中的许多也是北京以外的城市所特有的。

◆促销风

开发商受到资金限制,体力难支、无以为继。开发商为了有效回笼资金,对购房者展开疯狂的优惠大扫荡,企图用各种促销方法迷惑购房者,因而也就应运而生了一个开天辟地的词,“无理由退房”。说起无理由退房简直有些好笑,这非但能迷惑购房者而趋之若鹜,反而让开发商的底牌全在光天化日之下暴露无遗。

开发商还用各种补偿、赠送甚至万人团购来刺激消费者的购房情绪,然而如同购房者请求开发商降价而无动于衷一样,购房者也可以理直气壮的对开发商说不了。

因而09年的楼市开发商如果还是欲降还羞的吹促销风,而对降价遮遮掩掩估计更加迷茫,所以很有可能改变初衷而公然降价卖房。

◆观望

接连出台的一系列楼市调控组合拳让开发商不得不调整战略思路,是这一轮又一轮的宏观调控给了购房者十足的信心。2008年年初观望气氛不断持续,并且这属于正常的市场反应,不论是开发商还是消费者都需要时间去消化政策的影响。没想到当开发商真的喊疼和冷的时候政府一轮又一轮的救市政策更让人暖在心里,但是房价仍未实质性的降价,房价仍然高位运行,百姓还只能望房兴叹。

或许一系列政策的出台加上开发商改变销售策略,购房者刚性需求的释放,2009年楼市的观望状态可能会有所缓解。

◆小长假

今年是施行新休假政策的第一年,清明、端午等小长假出现,这都给楼市多多少少带来了新的机遇。因为休假时间变短,很多消费者在所在城市周边出游,很多人借机看房买房,今年的几个小长假,都给楼市带来一定人气。

明年开发商可以针对小长假启动更有新意的促销揽客,当然明年“十一”的八天长假更是重头戏。

◆自然灾害

今年我们国家遭遇了两大自然灾害——年初的雪灾和四川大地震,这两个灾害给国人带来伤痛的同时,也影响到了楼市。

春节前后的南方雪灾的影响甚至仍在3月份体现,众多企业的供货受到影响,影响了市场的销量。汶川震灾举国哀悼,一些经济活动也暂时放缓。与楼市有关的活动也受到了一定的冲击。地震这种自然灾害对楼市的影响是必然的,在重大自然灾害面前,人们的注意力往往集中在灾情上,这种注意力的转移必然会影响和削弱人们的经济活动。

除了购房心理上的影响,地震对人们的置业需求也产生了微妙的变化。

希望2009年是一个平安年,经济的发展也将会在灾后反弹。

◆奥运

今年的北京经历了我们国家的首次奥运,北京楼市也在奥运中经历了商机和挑战。各大奥运场馆建设如火如荼地进行,周边房产也火热升温,二手房涨幅超过全市房价平均涨幅。

但是随着北京奥运会的结束,楼市也进入一向被房地产开发商寄予厚望的“金九银十”。可事实上仍然延续奥运前观望低迷的态势,并未迎来市场回暖的景象,楼市的困境仍然很难走出。

奥运给楼市的期望过高,随着08年后奥运时代开发商的反思和应对策略,2009年将会是一个相对比较平稳的市场态势。

◆金融危机

金融危机对中国虽然没有造成直接影响,但是由于我国的楼市一直存在畸形发展趋势,地域性的差异,和城市综合水平的差异导致房价在不同区域存在的相当大的差别。金融危机一般是从银行信贷业开始显现的,而楼市很重要的依靠就是银行信贷,这样全球性的经济危机在一定程度上中国必然会受到影响。

金融危机会使得房价下跌,不过倒不是直接作用,主要是使得人民的消费信心受挫,需求降低,加上金融危机的出现,必然推动国家加大对楼市政策监控,一些房地产法规也将逐步得到完善。

◆救市

面对楼市的持续低迷,一些中小房企难以为继,面临着生死的考验,特别是当金融危机的来袭,国家加大力度采取救市政策。

截止到2008年12月23日降息政策出台,已经是国家年内第五次下调三率,这五次下调无论是从频率还是力度上都是历史上空前的“强、猛、准”。除此之外,政府还出台大量政策刺激楼市,希望正在步入寒冬的楼市能够回暖。比如国务院办公厅12月21日出台的“国13条”(《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》),将二套房贷款利息权限下放给商业银行,使得本已松动的二套房政策接近全面松绑。

国家接二连三的重拳出击,一方面缓解了开发商的压力,另一方面提振了购房者的信心,特别是二套房贷的放松,对于改善型购房者第二次贷款购房时,可以享有首次贷款购买普通自住房的优惠政策,对于购房不满两年的二手房交易,其营业税的征收也大幅减免,因此给很多准备二次购房的购房者吃下了定心丸。

但是是不是说明年的购房者就会蜂拥而上?不一定,实际上许多购房者仍处在举棋不定的状态。因为,银行一方面出于楼价下行的风险担忧,另一方面存贷差的持续收窄使得银行利润压力大增。各家银行对二套房贷款可能仍会比较谨慎,因此,09年楼市会不会因为政策的放开而获得利好,会不会因此陷入炒房怪圈还很难下定论,但值得肯定的是政府的决心给了购房者以信心。

◆鼓励降价

国务院办公厅日前发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。在《意见》六大要点中,尤其值得注意的是,鼓励开发商以合理价格促销。其用意是鼓励开发商积极促销,准确地说是鼓励降价促销,目的既是应对目前疲软的楼市,更是提振正在滑坡的中国经济。

国务院此举虽说不是市场行为,但是却说了一句大实话。也就是说,只有降价才是唯一出路。如果开发商此刻意识到这一点并响应国务院号召,09年的楼市一定会把积压已久的需求释放出来。

◆购买力

这几年由于居民收入增长太慢,物价上涨太快,形成了剪刀差。理论上讲,居民收入增长速度低于财政收入增长速度,会在一定程度上抑制居民的消费。而过去两年中,房价的上涨与家庭收入上升的差距比起上述差距要大许多,加上08年近一年的物价上涨给老百姓特别是部分低收入群众生活带来不小压力,因此,购买房屋的动力要明显小于其他商品。

所以当09年物价平稳而市民收入相对增长较快后,逐步趋于理性的房价也将会越来越接近消费者心理水平。

◆保障性住房

保障性住房成为目前决策者言时必称的一个话题,2008年两会政府工作报告中提出要“抓紧建立住房保障体系”,廉租房保障资金首次写入报告,重点发展中低收入家庭住房等, 2008年3月11日,建设部更名为中华人民共和国住房和城乡建设部,以及采取四项措施建立住房保障体系,可见保障性住房在住房体系中的地位。

为了应对金融危机,拉动投资和内需,根据住房和城乡建设部的安排,2009~2011年,我国将新增200多万套廉租住房,总投资约2150亿元;新增400多万套经济适用房,总投资达到6000亿元;另外,还将有220多万户林业、农垦、矿区棚户区的改造,总投资1015亿元。三年总投资将超过9000亿元。

保障性住房的建设并没有撼动商品房市场的根基,对整体市场影响有限。但是部分城市,如北京等土地供给充足、保障住房推行力度大且以限价房为主的城市,存在一定风险。

总之,2008年的房地产调控政策从紧缩转为放松、鼓励,虽然决心和力度逐渐加大,但政策见效仍然需要时日。如果说2008年的楼市是一个多变的年份,那么2009年将一定是拨开迷雾、回归楼市本真的一年。尽管其中还有许多悬念悬而待解,但是我相信2008年楼市发生的诸多因素必将决定2009年楼市将朝着一个更积极、健康、和谐的方向发展。

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